주담대란?
주택을 담보로 대출 받는 금융 상품 → 내 집 마련을 위한 관문으로 활용
≠ 전 · 월세 대출 (참고 - 버팀목대출: 무주택 서민과 청년을 위한 정부 지원 저금리 전월세 대출)
다른 대출 대비 한도 높고 이자 낮지만 대출 조건이 까다롭다
주담대는 대출조건, 금리, 상환 방식 3가지만 기억하면 된다!
금융감독원 주담대 조회 사이트 https://finlife.fss.or.kr/finlife/ldng/houseMrtg/list.do?menuNo=700007
대출 조건
- 🏦LTV (Loan To Value, 주택담보인정비율)
- 뜻: 집값 대비 은행이 빌려줄 수 있는 최대 대출 비율
- 예: 5억짜리 집, LTV 60%면 최대 3억까지만 대출 가능
- 목적: 집값이 떨어져도 은행 손실을 줄이기 위해
- 💸DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
- 뜻: 연간 소득 대비 원리금(이자 + 원금 상환액)의 비율
- 예: 연봉 5천만 원, DTI 40%면 연간 2천만 원까지만 원리금 상환 가능
- 목적: 소득 대비 과도한 대출을 막기 위해
- 일반적으로 주택 관련 대출 상환액이 총소득의 20% 이내로 권고
- 💸DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
- 뜻: 소득 대비 전체 부채(주담대 + 신용대출 + 할부 등) 원리금 상환 비율
- 예: 카드론, 학자금대출 포함해 연간 상환 총액이 소득의 40%를 넘으면 더 이상 대출 제한
- 목적: 개인의 실질적인 상환 능력 전체를 평가하기 위해
- ⛔️스트레스 DSR
- 뜻: DSR 계산할 때 스트레스 금리 추가해서 대출 한도 감소
- 시행 단계: 1단계 (24.2-24.8) → 2단계 (24.9-25.6) → 3단계 (25.7-잠정)
참고1) 정부지원 상품: 디딤돌대출, 보금자리론
장점: DSR 대신 DTI 적용, 낮은 금리 (주담대 은행 고정금리 상단 연 7%)
단점: 까다로운 자격조건(무주택 여부, 소득요건), 낮은 대출한도
디딤돌대출이 보금자리론보다 금리가 낮지만 조건이 까다롭다
신청 방법: 정해진 마감일은 없으나 조기 소진 가능
한국주택금융공사 사이트 https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_04.do
| 보금자리론 | 디딤돌대출 | |
| 대출한도 | 최대 3억6000만 원(집값 6억 원 이하) | 최대 2억 원(집값 5억 원 이하) 신혼·2자녀 이상 가구는 집값 6억 원까지 가능 |
| 소득 요건 | - 부부 합산 연 7000만 원 이하 - 미성년 자녀 1명이면 부부 합산 연소득 8000만 원, 2명이면 9000만 원, 3명 이상이면 1억 원 - 신혼부부 8500만 원 |
부부 합산 연 6000만 원 이하 |
| 무주택 여부 | 무주택자·1주택자 | 무주택 세대주 |
| 금리 | 연 3~4%(26년 4월 기준), 고정금리 | 연 2~4%대 |
참고2) 이재명 정부 6·27 대책: 수도권 주담대 한도 6억원 제한 & 다주택자의 주담대 제한
금리의 종류
- 변동금리: 고금리 기조에서 유리
- 변동형: 6개월마다 금리 변동
- 고정금리: 저금리 기조에서 유리
- 주기형: 5년마다 금리 변동
- 혼합형: 첫 5년 금리 고정, 이후 6개월마다 금리 변동
참고) 대환대출: 금리 더 낮은 은행의 주담대로 갈아타기
중도상환수수료, 대출한도 고려
참고) 부동산 전자계약 하면 주담대 금리 최대 0.2%P 할인
상환 방식
상환방식은 본인의 자금 상황에 맞게 선택한다
- 원금균등상환
- 매달 동일한 원금과 함께 이자를 상환
- 이자는 초반에 많이 내지만, 원금을 빨리 갚으므로 총 이자는 가장 적게 냄
- 원리금균등상환
- 매달 동일한 원리금을 상환
- 매달 나가는 돈이 일정
- 만기일시상환
- 이자만 갚다가 만기 시 원금 모두 상환
- 총 이자를 가장 많이 냄
참고) 50년 만기 주담대
가입조건 제한 (청년, 신혼부부 등), 수도권은 만기 30년 제한
월 상환액은 줄지만 총 이자 부담은 커서 중도상환 고려 (만기 전에 미리 갚는 것, 중도상환수수료 부과)